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保險知識 【火險邊間好】做按揭一定要買？比較時要考慮的 3 大因素！
火險（樓宇結構保險）是不少人申請物業按揭必須要為物業購買的保險。不過實際上火險提供什麼保障呢？與家居保險有什麼分別呢？火險應該投保多少保額？什麼因素會影響火險保費呢？Bowtie 資訊團隊已經為你整理好相關資料！
甚麼是火險？保障甚麼？
「火險」，實際上多數為樓宇結構保險，是常見與物業有關的保險。火險可以再細分為「火災保險」及「樓宇全保險」兩種，分別主要在於保障範圍。
前者會指定保障範圍，屬於範圍以外的就不會保障；後者則在撇除一些豁免條款之後，都會提供保障。樓宇全保險亦因為提供的保險較多，保費一般較貴。
為甚麼火險會叫做火險呢？
相信是因為這類保險最初是保障物業因火災而付之一炬的損失為主。後來保障延伸至保障住宅樓宇的結構因火災以外的意外（如閃電、爆炸、水浸、颱風等）所引致的相關損失。
樓宇結構通常包括建築結構、天花板、地板、牆壁及喉管等，火險是保障結構而非室內財物，所以不會賠償家居財物損失。
誰需要投保？管理公司、業主，還是租客？
| ✔️管理公司 | 如果公契內有列明物業管理公司需要為大廈購買火險，物管公司就需要履行相關責任，為大廈購買火險。 |
| ✔️業主 | 如果業主因為按揭而被銀行要求為物業購買火險，就有責任確保物業已經獲得火險保障。參考上文，如果物業公司已經為大廈購買火險，可了解該火險是否已經滿足銀行要求，否則就需要額外再購買火險。 |
| ❌租客 | 由於火險的保障範圍以樓宇結構為主，根據保險的可保原則，只有物業業主有資格購買，租客不能為租住的物業購買火險。 |
做按揭一定要買火險？不做不用買？
基本上做按揭的時候，銀行都會要求業主為物業購買火險（樓宇結構保險），因為銀行按揭是以物業為抵押品，如果樓宇的價值下跌，銀行借出去的錢就沒有保障。萬一貸款人不如期還按揭，銀行想賣樓都未必賣得出，試問誰會買入一間結構有損壞的單位？
因此，銀行不會理業主有沒有買家居保險，因為即使內部裝修有幾破壞不堪，對物業價值不會有重大負面影響，但卻要求有「火險」。銀行多數不會強制要求業主向銀行購買，不過會要求提供已投保的證明，否則不會願意承造按揭。
一般而言，較新的大型屋苑、居屋、及公屋都會有簡稱為「統保」的統保保險，亦即集體火險，保費會攤分在管理費之中。如果你需要承辦的物業有統保，你只需要向銀行出示保單副本作證明即可，銀行就會根據物業公司購買的火險保險範圍再去決定是否要求業主額外購買火險。部分銀行會設有統保名單，業主未必需要提供證明。
如果你的物業沒有由物管公司購買統保或火險，或物管公司購買統保或火險未能滿足銀行要求，你就需要自行購買火險。
Full Pay買樓或已經供完樓還需要買火險嗎？
如果你購買物業時不需要承辦按揭，或物業供款已經還清，你可能會猶豫是否還需要購買火險。
值得留意的是，雖然你的物業已經沒有按揭，但其因為自然災害而受到結構損毀的風險並沒有改變，一旦物業需要維修，你或會需要支付大筆維修費。
有見及此，即使物業不需要承辦按揭或者已經供完，你仍然應該考慮購買火險，獲得相關保障。
與家居保險、水險的分別
火險 VS 家居保險
一般而言，最多人混淆的就是火險及家居保險，但其實兩者並不相同。
火險和家居保險的最大分別在於火險只保障樓宇結構，而家居保險的保障則包括家居財物，如金錢、收藏品、傢俬、家庭電器、家居裝修等因意外而導致之損失。
舉例來說，颱風打爛窗戶並令家居財物損毁，火險會賠償窗戶維修之費用，而家居保則會為財物損毁作出賠償。換個角度來說，火險不會賠財物損失，家居保不會賠窗戶損失，又或者可以理解成火險保障建築結構，家居保險保障室內財物。
| 火險 | 家居保險 | |
| 保障範圍 | 樓宇結構因水浸、火災、颱風等意外而引致的損失 | 家居財物因意外而導致之損失，部分亦保障戶主的財物損失 |
| 業主必須投保？ | 如果需要為物業承做按揭，一般都需要投保 | 可選擇投保 |
| 租客需要投保？ | 因為可保原則，租客不能投保 | 可選擇投保 |
水險
至於水險，並非賠償家居中因為漏水、水浸等導致的損失，而是海上保險（Marine Insurance），即用於保障貨運在海上運輸的責任保險。水險一般是為運輸業服務者及設備經營者度身訂造的責任保險。不論使用船舶、飛機、火車或貨車當中的任何一種運輸工具都可以購買水險。
所以，水險跟居家保險完全無關。
火險與第三者責任保險的分別
火險的主要保障是住所範圍結構的意外損毀，第三者責任保險則保障因疏忽而導致的第三者財物損毀或身體傷亡。火險一般不會有第三者責任保障，但部分保險計劃會提供第三者責任保險的自選額外保險選項；家居保險一般都會包含第三者責任保險。
舉例說，如物業因為火災而損毀結構，火險將可以提供保障。如何火勢波比到鄰居，令其財物受損或身體有傷亡，第三者責任保障就會提供該部份的賠償。
業主立案法團購買的第三者風險保險與家居保險的分別
《建築物管理條例》（香港法例第344章）及《建築物管理（第三者風險保險）規例》（香港法例第344B章）已經強制規定業主立案法團需要購買第三者風險保險，以免發生意外時業主需要面對巨額賠償之餘，公眾亦會有更好的保障。
即然法團必須購買第三者風險保險，業主或租戶是否不需要購買家居保險或第三者責任保障呢？要注意的是，法團購買的第三者風險保險主要保障範圍是大廈公用地方發生的意外，例如大廈外牆的石屎剝落，不幸擊中路人，該保險就會提供保障；如果意外發生在私人地方並影響到他人，法團購買的第三者風險保險就不會提供保障。因此，即使法團有購買第三者風險保險，你仍然需要購買家居保或第三者責任保險。
火險邊間好？搵出最平的計劃！
| 保險公司 A | 保險公司 O | 保險公司 C | 保險公司 G | |
| 保額 | HK$600萬 | HK$600萬 | HK$600萬 | HK$600萬 |
| 保障範圍 | 🔥火災 ⚡閃電 💥爆炸 地震 ✈️墜下之飛機 水管或水箱爆裂或滿溢 🌀風暴、颱風或水浸 暴動／罷工 惡意破壞 第三者汽車撞擊 山泥傾瀉 | 🔥火災 💦淹水 ⚡雷擊 💥爐具煤氣爆炸 | 🔥火災 ⚡閃電 💥家用氣體或鍋爐爆炸 | 🔥火災 ⚡閃電 💥家用鍋爐或家用氣體燃料爆炸 💦水災 🌀颱風／風暴 山泥傾瀉 地陷 罷工／暴動 蓄意破壞 🔥山火 水缸溢瀉 喉管爆裂 灑水裝置失靈 |
| 保費 | HK$3,780 | HK$1,800 | HK$2,763 | HK$2,400 |
| 投保途徑 | 網上申請 | 網上申請 | 網上申請 | 網上申請 |
💵火險投保額要買多少？
火險投保額有 3 種計算方法，分別為以原按揭貸款額、物業重建價值、或按揭餘額計算：
以原按揭貸款額計算
如果以原按揭貸款額計算，計算方法就是根據物業的按揭貸款額為火險保額。例如你的物業原價為 HK$800 萬，承做九成按揭貸款 HK$720 萬，火險保額則為 HK$720萬。
以物業重建價值計算
以物業重建價值計算的意思就是，估價行會為物業估算出重建價值，影響因素包括位置、附近環境及物業面積，以估計特定面積的重建費用。由於現時容許的按揭成數較高，所以大部份情況下重建費用都會比原按揭貸款額低。
要留意的是如果選擇以物業重建價值作為投保額，每年續保時可能需要繳付估價費及手續費，而相關費用可能會因物業重估的價值而變動。
以按揭餘額計算
隨着業主不斷償還按揭本金，貸款餘額就會不斷減少。此時，業主可以考慮將火險保額的計算方法由以原按揭額改為以按揭餘額計算，以節省火險保費。不過，在轉換火險保費計算方法的時候，銀行或會收取手續費。
火險保費的計算方法
火險保費的計算方法簡單，就是將投保額乘以保費率，其中投保額由業主決定以原按揭貸款額、物業重建價值、或按揭餘額投保火險之後得出。
市場上的火險保費率一般低於0.15%，收費約為貸款額的 0.03% 至 0.07%。如果火險提供的保障範圍較廣，保險保費就會相對較高。折扣額是銀行或保險公司提供的折扣。
例如，按揭貸款額為 HK$700萬元，保費率 0.15%，折扣為九折，保費就是HK$9,450。
總括而言，保費計算方式為：
重建費用/按揭貸款額/尚餘貸款額 x 保費率 x 折扣額
⚖️火險的保費高低會受咩因素影響？
火險保費會受到多個因素影響，包括：
- 面積
面積越大，保費自然越貴。 - 樓宇類別
如果投保物業是唐樓、獨立屋或村屋等，保費可能會較貴，甚至需要另外與保險公司商議保費。 - 樓齡
物業的樓齡越高，保費就會越貴。樓齡太高的話，就可能需要另外聯絡保險公司報價。 - 保障範圍
火險提供的保障範圍越多，保費亦會較貴。 - 保額
火險可以提供不同的保額選項，保費會隨着保額越高而越貴。 - 其他因素
物業用於自住或出租、物業位置、物業是否附設天台、花園或泳池。
如何取得較便宜的火險保費或優惠？
- 自行格價考慮銀行火險外的選擇
業主申請按揭時，銀行一般都會同時提供火險計劃。如上文提及，銀行批出按揭時都會要求業主購買火險，但業主並非必須購買由銀行提供的火險，而且由銀行提供的火險保費較貴，業主可以自行格價，購買符合銀行要求的火險，以節省保費。
- 留意大廈是否已經購買集體火險
另外，一些大廈或者屋苑已經由物業管理公司或業主立案法團為物業購買集體火險，業主可以向銀行出示物業已經購買火險的證明副本，了解是否符合銀行要求。如果可以符合要求，業主就能夠節省火險保費。
- 轉用其他計算保額的方法
業主可以留意償還一定的按貸本金之後，轉用按揭餘額計算保費，由於保額會較原按揭貸款額少，所以可以節省保費。
- 比較保費及保險公司提供的保費折扣
想要取得較便宜的保費，當然要比較不同的計劃，購買最適合自己的保險。另外，不少保險公司都會提供保費折扣，業主亦可以考慮相關折扣。
買火險時，報價需要提供甚麼資料？
一般而言，索取火險保價時，保險公司都會要求提供以下資料：
- 投保額
- 住宅用途：業主自住／業主出租／租客租用
- 樓宇類別
- 樓宇年份（樓齡）
- 建築面積
如何選擇火險產品？
在選擇火險時，可考慮以下因素：
- 賠償是物業重建，還是金錢損失？
賠償並不一定是金錢賠償，保險公司可以賠償原來的物件。因此，火險的價值應以重建物業作為準則，賠償物業重建。 - 保額是否是足夠？
如果重建費需要HK$200萬，但你只選購了保障重建價值的一半的保額時，即使是投保HK$100萬保額，一旦發生火災時，保險公司也只會賠償保額的一半，即HK$50萬。 - 是否需要支付估價費？以重建費來作評估
如果以重建費用作評估，有機會需要自行找測量師評估重建所需費用，即「估價費」。有些銀行需要業主自己支付，部份則豁免。如需自己支付，在每年續火險時都必須重新估價，涉及的估價費可能過千元。
- 賠償是物業重建，還是金錢損失？
除了火險，你還需要的保險！
自願醫保
自願醫保可以為你提供基本的醫療保障，覆蓋常見的醫療開支，包括外科醫生、麻醉、手術室、病房及膳食、雜項開支等費用。
Bowtie 自願醫保系列一共 5 個計劃，保額由每年 HK$42 萬至HK$1,000 萬不等！
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人壽保險
不少業主都可能會擔心自己一旦於供樓期間身故，償還物業按揭的大筆開支將會成為家人的經濟壓力，一旦無力償還更加可能因為斷供而被收樓，失去住所。
有見及此，你應該考慮購買人壽保險，即使不幸去世亦都可以獲得人壽保障，家人可以獲得賠償，以減輕突如共來的經濟壓力。
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火險常見問題
1. 如果大廈有管理公司，火險是否由管理公司買？
不一定，要視乎公契有否規定管理公司買，否則管理公司可以不買。部分樓齡較新的大型屋苑，以及由房委會或房協興建的居屋及公屋，都會為大廈投保統保保險（簡稱「統保」（Master Policy）。統保是一份的集體火險單，由大廈管理處投保，保障屋苑內公共範圍的樓宇結構安全。保費會從每月管理費中攤分收取。
2. 如果大廈有買火險，業主要買嗎？
即使大廈有買火險，建議業主也可以自行買，因為業主多數不知該火險的保障範圍，而且一般會有較高墊底費。業主可以自行買一份保障較為全面的。
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