【新盤陷阱】發展商按揭的糖衣毒藥

為何交樓前才衍生按揭煩惱? 因為部分有足夠入息、充足首期，而且齊備稅單、入息證明的買家，會選擇即供付款辦法，除可賺盡樓價折扣外，亦能消除推遲上會的不確定因素。相反，資金有限的買家，唯有選擇建築期付款辦法，因為只有現樓才能申請「林鄭Plan」，盡可能壓縮首期。然而，有足夠入息，但屬於自僱或非固定收入人士，借按保卻難過登天，最終唯有投向發展商按揭Plan，而出事的往往是後者。

緊貼《胡‧說樓市》的谷友都聽過不少發展商按揭的「包按陷阱」，就是銷售人員通常以「包按」掛帥，聲稱發展商旗下財務公司的按揭計劃，任何人都符合資格申請，即使信貸評級差勁，都可借取按揭，但最終卻出爾反爾，財務公司以不同理由拒批按揭，申請人又未能透過傳統銀行上會，只有被殺訂收場。

曾有谷友問：「這種情況能否控告發展商失實?」答案是「難度非常高」。除非你有錄音、影片、甚至文書證明發展商曾於銷售過程中提出承諾包按，否則只憑一面之詞，實在難以討回公道，即使你有證據證明負責的地產代理承諾包按，但亦只能投訴代理作出失實陳述，並向代理提出民事索償，並不能即時令交易取消，而且耗費心力金錢。

事實上，觀乎有提供發展商按揭的價單，大部分均有以下條款「承按人保留不時更改按揭條款及批核條件的權利，而毋須對外作出公布」，而且「不論按揭貸款獲批與否，買方仍須按臨時買賣合約及正式買賣合約完成交易及付清成交金額餘款」，說穿了，即是頭盔無限戴，就算你符合資格申請，發展商財務公司突然反口不借(可以說是借貸額滿，又或索性熱線無人聽)，你都要乖乖繼續成交，否則通通殺訂。

由於額外印花稅的計稅期是以「臨時買賣合約」為準，如樓花期長達24個月，而你又選擇建築期付款，則你在入伙後供一年樓已可解禁轉售，故不少地產代理都會以此作招徠，遊說你先付少量首期，三年後轉售已可食盡期間的樓價升幅，即使樓價超出按保範圍，亦可透過發展商財務公司的高成數按揭，來達致刀仔鋸大樹的效果。

先不論目前有不少新盤，均較周邊二手價存在溢價，蠶食未來數年的升幅，就算最終發展商財務公司成功批出高成數按揭，亦不見得絕對安全。要注意的是，目前林鄭Plan的樓價上限為$1,000萬，假如你的單位超過$1,000萬，傳統銀行最高只可承造50%按揭，即使你成功以發展商90%一按購買單位，但下手買家最高只能承造50%按揭，首期要求相當高，無疑令接貨難度大增，但同時你要繼續供樓，三年後普遍發展商按揭便會變貴息(誇張的可以高至P+2.5厘)，屆時你只有兩個選項: 一、轉按至傳統銀行，但最高只能承造50%按揭下，你必須補回數百萬本金；二、繼續供樓捱貴息。

即使單位售價為$950萬，符合按保準則，但如你未能成功申請按保，而須透過發展商財務公司上會，額印禁售期過後，即使樓價上升，但當物業價格超出$1,000萬，下手買家最高亦只能借50%按揭，換言之又再輪迴上述情況。

或許你會說，只要我將售價標低於$1,000萬，不就容易放售吧！首先，物業購入價為$950萬，轉售價低於$1,000萬，扣除雜費後明賺實蝕，而且資金遭鎖死五年，那為何要做這筆投資? 第二，如果當時物業市值已升至$1,100萬，但你最終以$990萬成交，折讓接近一成(通常銀行接受的折讓率為半成以內)，銀行可能懷疑有檯底交易，來讓物業價格符合按保門檻，從而拒絕為下手買家批出按揭，我們《胡‧說樓市》早前亦曾報道一個真實案例，谷友們可以按此重溫。

在香港買樓，實在有很多不確定因素，所以我們亦經常提醒谷友，切忌太進取，萬事都以最保守的方案預算，畢竟那是花了很多年才儲下的血汗錢阿! (畢竟不是人人FG 90K，1.9米的人中之龍)

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