個人理財
個人理財 千萬富翁的資產也會老化 你準備好「醫藥費」了嗎？
近月，有商業機構公佈了一份「香港千萬富翁調查」，引來熱烈討論，特別是全港千萬富翁人數創歷年新高，而每約12名香港人（指年齡介乎21-79歲之香港居民）就有一位千萬富翁，最為吸引眼球。本篇將談談報告背後的理財現象，特別是「資產老化」的問題。
「千萬富翁」何許人？
既然是千萬富翁的調查，自然會關心到底千萬富翁有甚麼特徵呢？據報導所示，男性千萬富翁比女性為多，比例分別是54％及46％；男性平均年齡為60歲，女性為61歲，似乎有一大部分的千萬富翁已屆退休或已是退休人士。另外，千萬富翁的淨資產總值主要分佈於物業（71％）、現金及存款（15％）、股票（7％）、基金及債券（5％），其他投資產品則佔3％。雖然，報導沒有提及千萬富翁如何致富，但不難推斷物業升值是致富的主要動力。畢竟香港樓價在過去的20年，平均上升近4倍。在20年前置業，隨著樓價水漲船高，繼而晉身富翁行列，可能是當中部分人的故事。總的來說，千萬富翁不乏退休人士，而物業是最重要的資產。
你不能忽略的「資產老化」問題
每逢提到退休人士，近年總會提到「長壽風險」。所謂長壽風險，就是「退休準備不足，預期壽命更長，造成財富用盡時，人仍存活之風險」。畢竟香港人活得愈來愈健康和長壽，在過去49年，香港的男性及女性出生時平均預期壽命持續增長。由1971年男性的67.8歲及女性的75.3歲，至2019年分別上升至82.2歲及88.1歲。事實上，長壽是福氣，只是有一系列的理財問題需要提早準備，包括如何構建被動收入，本欄將在未來逐一拆解，但有一個問題是坊間比較忽略的，就是人口老化背後下的「資產老化」問題。
樓價經過多年的上升，物業已躍升成為很多家庭中佔比最大的資產，但物業與其他金融資產不一樣，就是它存在老化的問題。根據統計數字，在2019年，全香港約有39,000幢住宅／綜合樓宇，當中超過10,000幢屬樓齡50年或以上。約3,700幢樓齡50年或以上的樓宇，屬「欠缺維修及保養」或「長期欠缺維修及保養」。現時已有超過10,000幢樓齡超過50年的舊樓，估計2046年將增加至約28,000幢，約佔全港樓宇數目的一半。可見，物業老化和人口老化的問題一樣嚴重，而老化的物業又會引伸很多值得注意的事項，包括居住環境變差、維修費貴、租值下降等等。
你有為你的物業預留「醫療費」嗎？
物業和人一樣，年紀大了，身體檢查或一些毛病總免不了。作為個人，還好有保險，準備合適的保險在退休階段至為重要。慶幸的是保險產品的選擇愈來多，網上投保和服務亦愈見方便。
不過，對物業而言，則比較難，因為沒有相關的「醫療保險」，單位維修和大廈維修，一般都是需要業主預留現金處理。如果你作為業主，沒有將你的物業維修費包括在自己的理財預算中，建議記得預留這一筆費用。事實上很多退休家庭就是沒有考慮，面對維修時才大失預算。
這裡給大家一個「小貼士」，其實在網絡上有一個相關的「計算機」可供大家參考，名字叫做「樓宇維修費用估算模型」，此估算模型始於2014年，當時由廉政公署委託香港大學房地產及建設系研究團隊，分析約500幢「樓宇更新大行動」大廈的維修成本的數據建成。雖然該「計算機」的最後更新日期是2017年，但其資訊亦仍有一定的參考價值。
總之，除了記得為自己的退休準備保險外，不要忘記為最大的資產預算「醫療費」了﹐以及將你的最大的資產也包括在理財策劃當中！
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