Call Loan(收回貸款)是指銀行要求即時收回按揭貸款的情況。根據按揭合約文件,銀行作為貸款人有權隨時向借款人要求提早還款。一般情況下,銀行都會給予一定的限期,例如 30 天,讓借款人有時間籌措資金來清償債務,否則將收回物業或資產拍賣抵債。Call Loan 的金額根據情況而定,最高可能涉及整筆按揭。
當物業買入價為 HK$1,000萬,做八成按揭後,若物業估值跌至 HK$800萬以下,形成負資產,銀行可能不會立即要求償還。然而,如果業主未按時供款,中斷超過 6 個月,銀行可能啟動 Call Loan 程序,要求提早償還貸款及收回物業。即使物業維持估值,若業主違反按揭條例,如出租自住物業,銀行也可要求提早還款。
然而,銀行通常不會輕易行使這項權利。如果借款人無力提早還款,可能導致壞賬,即使收回物業拍賣也未必足以填補貸款額。近年來,由於有壓力測試和按揭成數限制的措施,銀行都很少會需要 Call Loan。
銀行有機會因為以下情況而 Call Loan:
銀行可能因業主違例出租物業而啟動 Call Loan 程序。根據金管局條例,申請超過 5 成按揭貸款的單位必須自住,出租單位前先需獲銀行的書面同意。若業主偷偷出租單位,違反條款,銀行發現後也不改正,就可能啟動 Call Loan。
當業主向財務公司申請第二份按揭貸款時,銀行可能會考慮 Call Loan。有些新盤買家除了向銀行申請按揭外,也會向發展商申請第二份按揭作資金周轉,這對銀行的貸款並無太大影響,但如果業主向其他財務公司申請二按,銀行收到通知後會評估整體財政情況和還款能力,有可能會啟動 Call Loan 程序。為避免被 Call Loan,建議業主在申請第二份按揭前先向承按銀行查詢清楚相關規定。
持續拖欠還款是銀行啟動 Call Loan 程序的第三個原因。銀行一般不會因為抵押品變為負資產,或因為偶爾的延遲還款而立即執行 Call Loan,而是會觀察資產價值和借款人的還款狀況。通常情況下,如果借款人因無法失業或財務問題長時間無力還款,斷供超過六個月後,銀行才會考慮啟動 Call Loan 程序。
如果銀行發現到借款人帳戶有不尋常大額資金交易紀錄,如洗黑錢或任何刑事罪行等,就會進行合理懷疑並採取 Call Loan 行動,以保護自身利益。每家銀行都設有 AML(反洗錢)部門專門調查洗黑錢活動,即使借款人沒有參與違法活動,但如果其帳戶經常有大量現金進出,且可能違反銀行規定,業主又未能提供合理解釋,銀行也有可能關閉該戶口及 Call Loan。
根據銀行按揭契約中的「all monies」條款,如果客戶在該銀行還有其他未償還的貸款,例如逾期信用卡款項、私人貸款、被迫平倉的股票孖展等,銀行有權利 Call Loan,要求使用抵押物業來清償這些債務或加息。
在香港金融風暴後,曾經有業主因負資產而被銀行 Call Loan。然而,在那次經歷後,銀行很少因為負資產而啟動 Call Loan。因為銀行意識到,如果借款人無力提早還款,即使收回物業也未必足以填補貸款額,導致壞賬。加上,Call Loan、收回樓宇和拍賣程序需要大量人力和物力投入,因此銀行通常不會突然採取 Call Loan 行動。
此外,由於貸款申請時通常使用高成數按揭,有按揭保險公司提供擔保,這有助於減輕銀行的貸款風險。在新的按揭成數下,只有當房價大幅下跌超過三成時,銀行才會面臨損失風險。因此,即使物業已經陷入負資產狀況,只要業主按時還款,銀行通常也不會突然啟動 Call Loan。
銀行通常會按照一系列程序來 Call Loan,實際的程序可能會因銀行政策、法律規定和個別情況而有所不同。
由銀行正式 Call Loan 直至收樓拍賣,至少需要半年至一年。業主應該在收到 Call Loan 通知後盡快與銀行聯絡,以尋求解決方案並避免進一步的法律行動。
如果業主希望避免被銀行 Call Loan,首先一定要準時還款,保持良好的還款紀錄。建議養成儲蓄習慣,在經濟不好時也可以有足夠儲備繼續供樓。此外,也要避免借太高成數的按揭,不要出租或進行違規行為。
對於被 Call Loan 的業主來說,往往無法立即清償整筆按揭款項,這可能導致他們需要出售物業來還清債務。然而,如果房地產市場出現價格下跌,出售物業未必能籌得足夠資金來清償按揭,業主可能需要額外支付差額。
另外,可以考慮將物業進行轉按,並盡可能爭取較高的估價,這樣業主就可以平手轉按,而無需額外支付款項,減輕業主負擔。