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租樓置業 Call Loan 點算？5 大原因、程序及應該方法！
在樓價下跌及經濟不景環境下，不少業主都變成負資產，怕被銀行 Call Loan。到底什麼情況會被 Call Loan？Bowtie 將探討銀行 Call Loan 的五大主要原因，Call Loan 程序以及應對方法，希望幫助大家有更深入的了解。
Call Loan 的意思
Call Loan（收回貸款）是指銀行要求即時收回按揭貸款的情況。根據按揭合約文件，銀行作為貸款人有權隨時向借款人要求提早還款。一般情況下，銀行都會給予一定的限期，例如 30 天，讓借款人有時間籌措資金來清償債務，否則將收回物業或資產拍賣抵債。Call Loan 的金額根據情況而定，最高可能涉及整筆按揭。
當物業買入價為 HK$1,000萬，做八成按揭後，若物業估值跌至 HK$800萬以下，形成負資產，銀行可能不會立即要求償還。然而，如果業主未按時供款，中斷超過 6 個月，銀行可能啟動 Call Loan 程序，要求提早償還貸款及收回物業。即使物業維持估值，若業主違反按揭條例，如出租自住物業，銀行也可要求提早還款。
然而，銀行通常不會輕易行使這項權利。如果借款人無力提早還款，可能導致壞賬，即使收回物業拍賣也未必足以填補貸款額。近年來，由於有壓力測試和按揭成數限制的措施，銀行都很少會需要 Call Loan。
有甚麼原因會導致銀行Call Loan？
銀行有機會因為以下情況而 Call Loan：
原因一：違例出租
銀行可能因業主違例出租物業而啟動 Call Loan 程序。根據金管局條例，申請超過 5 成按揭貸款的單位必須自住，出租單位前先需獲銀行的書面同意。若業主偷偷出租單位，違反條款，銀行發現後也不改正，就可能啟動 Call Loan。
原因二：向財務公司申請二按
當業主向財務公司申請第二份按揭貸款時，銀行可能會考慮 Call Loan。有些新盤買家除了向銀行申請按揭外，也會向發展商申請第二份按揭作資金周轉，這對銀行的貸款並無太大影響，但如果業主向其他財務公司申請二按，銀行收到通知後會評估整體財政情況和還款能力，有可能會啟動 Call Loan 程序。為避免被 Call Loan，建議業主在申請第二份按揭前先向承按銀行查詢清楚相關規定。
原因三：持續拖欠還款
持續拖欠還款是銀行啟動 Call Loan 程序的第三個原因。銀行一般不會因為抵押品變為負資產，或因為偶爾的延遲還款而立即執行 Call Loan，而是會觀察資產價值和借款人的還款狀況。通常情況下，如果借款人因無法失業或財務問題長時間無力還款，斷供超過六個月後，銀行才會考慮啟動 Call Loan 程序。
原因四：違法行為
如果銀行發現到借款人帳戶有不尋常大額資金交易紀錄，如洗黑錢或任何刑事罪行等，就會進行合理懷疑並採取 Call Loan 行動，以保護自身利益。每家銀行都設有 AML（反洗錢）部門專門調查洗黑錢活動，即使借款人沒有參與違法活動，但如果其帳戶經常有大量現金進出，且可能違反銀行規定，業主又未能提供合理解釋，銀行也有可能關閉該戶口及 Call Loan。
原因五：其他債務
根據銀行按揭契約中的「all monies」條款，如果客戶在該銀行還有其他未償還的貸款，例如逾期信用卡款項、私人貸款、被迫平倉的股票孖展等，銀行有權利 Call Loan，要求使用抵押物業來清償這些債務或加息。
銀行會因為負資產向業主 Call Loan 嗎？
在香港金融風暴後，曾經有業主因負資產而被銀行 Call Loan。然而，在那次經歷後，銀行很少因為負資產而啟動 Call Loan。因為銀行意識到，如果借款人無力提早還款，即使收回物業也未必足以填補貸款額，導致壞賬。加上，Call Loan、收回樓宇和拍賣程序需要大量人力和物力投入，因此銀行通常不會突然採取 Call Loan 行動。
此外，由於貸款申請時通常使用高成數按揭，有按揭保險公司提供擔保，這有助於減輕銀行的貸款風險。在新的按揭成數下，只有當房價大幅下跌超過三成時，銀行才會面臨損失風險。因此，即使物業已經陷入負資產狀況，只要業主按時還款，銀行通常也不會突然啟動 Call Loan。
Call loan 有甚麼程序？
銀行通常會按照一系列程序來 Call Loan，實際的程序可能會因銀行政策、法律規定和個別情況而有所不同。
- 通知業主：銀行通常會透過書面通知、電話或電子郵件通知業主，要求他們提前償還貸款。在通知中，銀行會向業主解釋為什麼他們需要提前償還貸款，可能是由於業主未能履行合同條款或出現風險情況。
- 討論可能的解決方案：在某些情況下，銀行可能會願意與業主討論可能的解決方案，例如重新安排還款計劃或其他協商安排。
- 償還貸款：銀行會要求業主在一定期限內償還未償還的貸款金額，可能包括本金、利息和其他罰款或費用。
- 執行抵押權：如果業主無法按時提前償還貸款，銀行叫執達吏收樓，通過拍賣或招標出售抵押物業來彌補欠款。
- 法律程序：如果業主拒絕償還貸款或與銀行達不成協議，銀行可能會採取法律程序，例如起訴業主以強制執行債務。
由銀行正式 Call Loan 直至收樓拍賣，至少需要半年至一年。業主應該在收到 Call Loan 通知後盡快與銀行聯絡，以尋求解決方案並避免進一步的法律行動。
Call Loan常見問題
如何可以避免被銀行Call loan？
如果業主希望避免被銀行 Call Loan，首先一定要準時還款，保持良好的還款紀錄。建議養成儲蓄習慣，在經濟不好時也可以有足夠儲備繼續供樓。此外，也要避免借太高成數的按揭，不要出租或進行違規行為。
如被銀行Call loan，可以如何應對？
對於被 Call Loan 的業主來說，往往無法立即清償整筆按揭款項，這可能導致他們需要出售物業來還清債務。然而，如果房地產市場出現價格下跌，出售物業未必能籌得足夠資金來清償按揭，業主可能需要額外支付差額。
另外，可以考慮將物業進行轉按，並盡可能爭取較高的估價，這樣業主就可以平手轉按，而無需額外支付款項，減輕業主負擔。
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