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租樓置業 【銀主盤】買得過？有咩缺點、拍賣流程、按揭及注意事項？
銀主盤通常都給人一種可以低價入市的印象，然而是否真的買得過？在考慮購買銀主盤時，要先了解其定義、拍賣流程、按揭等。Bowtie 將深入淺出為你介紹銀主盤的購買流程及潛在風險等注意事項，助你在入市前做好準備！
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銀主盤是甚麼？
「銀主盤」是當某物業的業主無法償還按揭貸款時，銀行或其他債權人便有權收回並出售該物業。銀行會透過拍賣或出售的方式處置這些物業，以尋找新的買家來還款。在整個流程中，銀行被稱為「銀主」，而這些物業則被稱為「銀主盤」。
銀主盤的價格不一定低於市場價值，因為銀行會根據最新的物業估值來定價。整個程序可能需要半年至一年以上的時間完成。
銀主盤如何定價？
銀主盤的定價通常基於市場價值，銀行或財務機構在收回物業後會委託測量師進行估價。一般來說，銀行會將物業定價接近市價或稍低於市價一至兩成，以促進快速出售。買家應留意，銀主盤的價格可能反映物業狀況和風險，如內部裝修、樓層、坐向、景觀等因素。
與其他有業權問題的樓盤（如無契樓、釘契樓等）不同，銀主盤不存在業權或物業問題，因銀行成為物業業主，所以價格一般和二手盤無異。
銀主盤價格比市場價格低的原因可能是：
- 經濟不景氣：業主財務困難，被迫斷供，銀行按當時估值定價，所以較市價低
- 物業狀況不佳：部分銀主盤物業狀況惡劣，影響售價
- 公開市場叫價過高：公開市場業主定價過高，使銀主盤看起來較便宜
過去曾發生銀主盤拍賣氣氛熱烈、成交價高於估價的情況，讓原業主在還清貸款後獲得額外收益，所以建議買家購買前先睇樓及做好功課。
甚麼情況下物業會成為銀主盤？
當業主無法如期還款時，物業就可能成為銀主盤。在經濟下行時，業主可能因財務困難而無法繼續支付按揭貸款。當業主長期拖欠還款時，一般超過 3 至 6 個月，銀行可能啟動「Call Loan」程序，要求業主於指定期限內還清貸款尾數。如果業主未能償還，銀行便會沒收抵押物業，再委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣物業，以彌補欠款。
如何購入銀主盤？
購買銀主盤的程序與購買一般二手樓相似，買家可以預約參觀，確認心水物業後，透過代理向銀行競投或者參加物業拍賣會進行競標。
一般來說，銀行與代理行有合作，銀行會提供最新銀主盤資訊給代理行，代理再與潛在買家聯繫。由於銀主盤是二手物業，價格沒有固定，有興趣買家可以按程序向銀行提出意向價格購買。
另一種方式是參加物業拍賣行舉辦的拍賣會。銀行或財務公司定期將部分銀主盤交由拍賣行進行公開競標。參與者可出價競投，成功得標後需支付拍賣代理費及佣金。
可以在甚麼途經尋找銀主盤？
你可以透過各大物業拍賣網站（例如忠誠拍賣、環亞拍賣行）、地產網站，以及社交媒體平台（如 Facebook Group）來搜索銀主盤資訊。這些平台通常會提供拍賣日期、時間和地點等相關資訊。
- 地產代理：你可以尋找相熟的地產代理，他們通常擁有最新的物業資訊和拍賣情況，可以協助與銀行聯繫，以洽購銀主盤。
- 拍賣行：你亦可以透過拍賣行網站、報紙廣告、宣傳單張，甚至社交媒體等渠道，獲取銀主盤的拍賣資訊，包括拍賣日期、時間和地點。
銀主盤的購買流程
公開發售
在公開發售時，你可以透過以下流程購買銀主盤：
- 尋找代理：買家首先需要尋找合適的地產代理，由代理協助買家參與公開發售流程。
- 睇樓：買家與代理一同參觀不同銀主盤，選擇符合需求的物業。
- 入標程序：代理將幫助買家填寫入標書，並將入標書遞交至銀行。
- 付臨時訂金：通常在入標時，代理會要求買家支付 3%-5% 的臨時訂金，以確保誠意。若未能中標，臨時訂金將會退還給買家。
- 銷售程序：在截標後，銀行將物業出售給出價最高的買家，但如果所有出價均低於銀行底價，銀行可能會重新啟動招標程序，以尋找合適的買家。
公開拍賣
參與公開拍賣時，你可以透過以下流程購買銀主盤：
- 資料搜索：買家需要搜尋相關資料，關注心儀物業的拍賣時間和地點。
- 查業權者：買家可以委託律師查閱第一法定押記人的借款合約，確認業權擁有者的情況，以便做好競投準備。
- 出席拍賣：買家需要親自出席拍賣活動，並在適當時機出價。
- 競投程序：只要買家的出價高於銀行設定的底價，該銀主盤便「價高者得」。
- 付款及簽署合約：一旦競投成功，買家需要立即支付樓價的 10% 作為訂金，並簽署「正式買賣合約」，以確認完成交易。
在拍賣會中投得物業後，買家需要準備個人身份證或護照以簽定買賣合約。如果以公司名義投標所得，則要準備商業登記證、公司註冊證明書、周年申報表、董事會議紀錄、圖章、代表的身份證或護照等。
銀主盤可以申請按揭嗎？
在購買銀主盤時，買家通常可以申請按揭，就像購買普通二手樓一樣。銀行通常會根據買家的首期資金、選擇的按揭計劃以及供款能力來批出按揭，並不會因物業曾經是銀主盤而對按揭申請者採取特別措施。
然而，銀行在審批銀主盤的按揭申請時可能會更加謹慎，並且要求更嚴格的審核條件。在某些情況下，銀行可能不接受銀主盤的按揭申請或影響最終按揭成數，例如存在僭建、間隔改動、遺失樓契、業權不清等問題。
在考慮購買銀行處置物業之前，買家可以先查閱相關文件，確保物業狀況是否適合按揭申請，包括確認是否存在僭建、遺失樓契或業權問題等情況，這些因素可能影響按揭申請的結果。
點解買銀主盤前應先查冊？
在購買銀行處置物業前，進行查冊是至關重要的一個步驟。透過查冊，你可以確認物業的法律狀況、樓契是否完整、可能存在的圖則問題等。
查冊可以讓你知道是否存在釘契問題。如果釘契與賣家個人有關，一般不會影響到你的按揭申請。然而，若物業因拖欠管理費或差餉而被打釘，你可能需要支付相關費用才能解釘，這可能會影響到你的按揭申請。
另外，查冊也能幫助你確保樓契完整無缺，避免因為遺失或不完整的樓契而導致按揭申請被拒絕。你還可以了解物業及業主的過往記錄，包括是否存在僭建物、結構性間隔改動或業主身份不明確等問題，這些問題都會影響到你的按揭申請。
買銀主盤時有咩注意事項？
當考慮購買銀主盤時，要特別留意以下事項，降低風險：
- 產權情況：在簽署買賣合約前，建議委託律師樓查閱第一法定押記人的借契文件，確保樓宇的產權清晰，避免可能的後續糾紛，導致違約和賠償的情況。
- 物業狀況：注意物業是否存在保養不良或需要大量裝修的問題，除了價格外，也要考慮物業的實際狀況和未來可能的裝修費用。
- 查閱樓契：透過查冊查閱樓契，確認單位是否被起釘或任何僭建、業權問題。完整的樓契文件有助於順利辦理按揭，避免日後可能的法律糾紛。
- 欠款問題：注意物業是否有未償還的欠款，如水電煤、差餉、管理費或大廈維修費等，以避免未來可能的財務糾紛。
- 申請按揭：銀主盤成交期較短，一般只有45天，所以如果要申請按揭保險，最好先做有功課，並提前準備好相關文件，以確保按揭申請過程順利。
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