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租樓置業 【2023 村屋攻略】掌握村屋類型、地區、按揭指南
香港雖然有不少村屋，但亦有不同的類型。你知道最多村屋成交的地區是哪裡嗎？買賣村屋或按揭時有什麼要注意？立即了解更多！
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一 Click 即睇 更新 2023-04-28
在香港，村屋是一種獨特的住宅形式，通常位於新界原居民的村落中。根據不同的歷史背景和建造方式，村屋可分為不同類型，包括：
根據土地註冊處的資料，過去一年大約有 1800 宗村屋成交，其中元朗和大埔地區已佔超過一半，其次是西貢包括清水灣區、大嶼山和離島區。如果你正在考慮購買村屋，這些最熱門的地區可能值得您關注。
| 成交宗數佔比 | 平均成交價錢 | |
| 元朗 | 30% | 471萬 |
| 大埔 | 21% | 550萬 |
| 西貢/清水灣 | 11% | 610萬 |
| 大嶼山/離島 | 11% | 327萬 |
| 屯門 | 8% | 492萬 |
| 北區 | 7% | 453萬 |
| 沙田 | 4% | 572萬 |
較舊的舊屋地和祖堂地（如屬於「祖」、「堂」物業），有轉售限制及屬於樓花的村屋，銀行一般不會批出按揭。
1972年後的新屋地村屋則較易批核，不過村屋按揭成數及年期會較私樓嚴格。
過往村屋的按揭成數只能做五至六成，但自按揭保險放寬後，HK$800萬以下的村屋最高可申請八成半按揭。但值得注意的是，村屋樓花並不符合申請按保資格。
還款年期方面，原則上最長為30年，但不少銀行在實際審批時最長只造 25 年。如果選擇申請按揭保險，最長還款年期會以「55減」計算，例如村屋有 35 年樓齡，最長的按揭還款年期為20年（55-35年）。
除此之外，由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價，批核時間一般較長，至少要1個月以上。建議買家要預備較充足資金，以應付額外的首期開支。
| 村屋按揭 | 一般私樓 | |
| 按揭保險 按揭成數（首置） | 85%（800萬或以下） 85% 或 720萬（800萬 – 900萬） 80% 或 800萬（900萬 – 1000萬） 50%（1000萬以上不能購買按揭保險） | 90%（1000萬或以下） 80% – 90% 或 900萬（1000萬 – 1125萬） 50% – 80% 或 960萬（1125萬 – 1920萬） |
| 按揭保險 按揭成數（非首置） | 80% 或 800萬（1000萬或以下） 50%（1000萬以上） | 80%（1000萬或以下） 50% – 80% 或 960萬（1000萬 – 1920萬） |
| 按揭年期上限 | 25年 | 30年 |
| 樓齡加還款期總和 | 55年 – 65年 | 70年 – 80年 |
| 樓花按揭保險 | 不可以 | 可以 |
住在村屋有很多好處。首先，村屋通常位於市區以外，環境清幽，空氣清新，適合居住和度假。其次，村屋相比市區房屋價格更為實惠，容易負擔。
此外，村屋的面積通常相對寬敞，也有大片的綠地，讓你有更多的空間休閒娛樂，也能夠種植自己喜歡的植物。另外，村屋通常也比較寵物友善，尤其是對於狗主人來說，住在村屋更方便放狗，也較不會損害到鄰居的利益。
最後，部分村屋附近通常有泊車位，對於車主來說，比住在市區更加方便，也能節省一筆金錢。
村屋的質素通常較低，要確認：
「村屋」一詞通常指的是丁屋。根據村屋政策，新界原居民可享有一次性建丁屋的權利。然而，新建成的丁屋在前5年內是不能出售的，如果要轉售必須先補地價。此外，購買丁屋樓花的人需要獲得合約完成證明書才能補地價。如果沒有滿意紙，銀行一般不會批出按揭。
值得一提的是，除了丁屋，村屋還有其他種類，例如屬於「舊屋地」（政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地，一般是指傳統村屋）。對於這些村屋，是沒有補地價的限制。
在簽訂臨約之前，必須仔細查明村屋的業權資料，例如業主身份、滿意紙、轉讓契約等，以避免未來轉讓時出現阻滯。如果村屋連花園和天台一併出售，那麼必須查明這些地方是否有契約，以及是否受政府租約條例所限制。此外，村屋的業權未必包括周圍通道的路權。如果進出車路涉及私人路，那麼可能需要支付「過路費」，甚至會出現其他人的車輛停泊在你家門前的情況。因此，駕駛人士需要查明鄉村道路的使用權和解決方法，以避免路權糾紛。
在購買村屋之前，可以進行初步的查冊，並向律師諮詢專業意見。了解村屋業權問題是非常重要的，因為這會影響未來的轉讓和買賣交易。
現時新式村屋漸趨「屋苑化」，配套設施包括大閘、停車場、遊樂場等，但大多數的村屋群都沒有物業管理公司負責管理，因此沒有24小時的保安長駐、閉路電視等措施，安全性相對較低。居民需要在進出時多加注意。
此外，並非所有村屋都有獨立排污渠，有些屋苑式管理的村屋有幾戶人共用一個化糞池處理污水，在這種情況下，業主需要定期清理化糞池和處理污水廢物排放，費用由用戶共同分擔。需要注意的是，村屋一般沒有物業管理公司處理家居廢物，居民需要親自到食環署負責管理的中央垃圾收集站處理垃圾。有些屋苑式村屋會收取垃圾費，提供垃圾處理服務。
村屋估價容易不足
由於村屋的交投較為疏落，銀行缺乏參考指標，容易出現估價不足的情況。如果希望估價接近成交價，可以選擇較具規模的屋苑式村屋，並向不同銀行申請按揭，以獲取最貼近成交價的估價。但是準買家必須小心留意物業是否存在僭建或違反地契的問題，因為一旦發現違規情況，銀行批出的貸款額會較為保守，甚至拒絕批出按揭。
另外，村屋周圍的路權問題比私樓更複雜，如果村屋附近的路權不清，也會影響按揭審批。因此，買家需要仔細查明路權問題，並儘早處理，以確保按揭順利批出。
村屋按揭涉及的文件比洋樓更多，買賣過程也較為繁瑣。因此，建議買家尋求專業的按揭顧問協助，以確保按揭順利批出。
