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【銀主盤】買得過?有咩缺點、拍賣流程、按揭及注意事項?

銀主盤通常都給人一種可以低價入市的印象,然而是否真的買得過?在考慮購買銀主盤時,要先了解其定義、拍賣流程、按揭等。Bowtie 將深入淺出為你介紹銀主盤的購買流程及潛在風險等注意事項,助你在入市前做好準備!
作者 Bowtie 團隊
日期 2024-11-05
更新 2024-11-05
目錄
銀主盤是甚麼? 如何購入銀主盤?銀主盤的購買流程銀主盤可以申請按揭嗎?買銀主盤時有咩注意事項?

銀主盤是甚麼?

「銀主盤」是當某物業的業主無法償還按揭貸款時,銀行或其他債權人便有權收回並出售該物業。銀行會透過拍賣或出售的方式處置這些物業,以尋找新的買家來還款。在整個流程中,銀行被稱為「銀主」,而這些物業則被稱為「銀主盤」。

銀主盤的價格不一定低於市場價值,因為銀行會根據最新的物業估值來定價。整個程序可能需要半年至一年以上的時間完成。

銀主盤如何定價?

銀主盤的定價通常基於市場價值,銀行或財務機構在收回物業後會委託測量師進行估價。一般來說,銀行會將物業定價接近市價或稍低於市價一至兩成,以促進快速出售。買家應留意,銀主盤的價格可能反映物業狀況和風險,如內部裝修、樓層、坐向、景觀等因素。

與其他有業權問題的樓盤(如無契樓、釘契樓等)不同,銀主盤不存在業權或物業問題,因銀行成為物業業主,所以價格一般和二手盤無異。

銀主盤價格比市場價格低的原因可能是:

  • 經濟不景氣:業主財務困難,被迫斷供,銀行按當時估值定價,所以較市價低
  • 物業狀況不佳:部分銀主盤物業狀況惡劣,影響售價
  • 公開市場叫價過高:公開市場業主定價過高,使銀主盤看起來較便宜

過去曾發生銀主盤拍賣氣氛熱烈、成交價高於估價的情況,讓原業主在還清貸款後獲得額外收益,所以建議買家購買前先睇樓及做好功課。

甚麼情況下物業會成為銀主盤?

當業主無法如期還款時,物業就可能成為銀主盤。在經濟下行時,業主可能因財務困難而無法繼續支付按揭貸款。當業主長期拖欠還款時,一般超過 3 至 6 個月,銀行可能啟動「Call Loan」程序,要求業主於指定期限內還清貸款尾數。如果業主未能償還,銀行便會沒收抵押物業,再委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣物業,以彌補欠款。

如何購入銀主盤?

購買銀主盤的程序與購買一般二手樓相似,買家可以預約參觀,確認心水物業後,透過代理向銀行競投或者參加物業拍賣會進行競標。

一般來說,銀行與代理行有合作,銀行會提供最新銀主盤資訊給代理行,代理再與潛在買家聯繫。由於銀主盤是二手物業,價格沒有固定,有興趣買家可以按程序向銀行提出意向價格購買。

另一種方式是參加物業拍賣行舉辦的拍賣會。銀行或財務公司定期將部分銀主盤交由拍賣行進行公開競標。參與者可出價競投,成功得標後需支付拍賣代理費及佣金。

可以在甚麼途經尋找銀主盤?

你可以透過各大物業拍賣網站(例如忠誠拍賣、環亞拍賣行)、地產網站,以及社交媒體平台(如 Facebook Group)來搜索銀主盤資訊。這些平台通常會提供拍賣日期、時間和地點等相關資訊。

 

  1. 地產代理:你可以尋找相熟的地產代理,他們通常擁有最新的物業資訊和拍賣情況,可以協助與銀行聯繫,以洽購銀主盤。
  2. 拍賣行:你亦可以透過拍賣行網站、報紙廣告、宣傳單張,甚至社交媒體等渠道,獲取銀主盤的拍賣資訊,包括拍賣日期、時間和地點。

銀主盤的購買流程

公開發售

在公開發售時,你可以透過以下流程購買銀主盤:

  1. 尋找代理:買家首先需要尋找合適的地產代理,由代理協助買家參與公開發售流程。
  2. 睇樓:買家與代理一同參觀不同銀主盤,選擇符合需求的物業。
  3. 入標程序:代理將幫助買家填寫入標書,並將入標書遞交至銀行。
  4. 付臨時訂金:通常在入標時,代理會要求買家支付 3%-5% 的臨時訂金,以確保誠意。若未能中標,臨時訂金將會退還給買家。
  5. 銷售程序:在截標後,銀行將物業出售給出價最高的買家,但如果所有出價均低於銀行底價,銀行可能會重新啟動招標程序,以尋找合適的買家。

公開拍賣

參與公開拍賣時,你可以透過以下流程購買銀主盤:

  1. 資料搜索:買家需要搜尋相關資料,關注心儀物業的拍賣時間和地點。
  2. 查業權者:買家可以委託律師查閱第一法定押記人的借款合約,確認業權擁有者的情況,以便做好競投準備。
  3. 出席拍賣:買家需要親自出席拍賣活動,並在適當時機出價。
  4. 競投程序:只要買家的出價高於銀行設定的底價,該銀主盤便「價高者得」。
  5. 付款及簽署合約:一旦競投成功,買家需要立即支付樓價的 10% 作為訂金,並簽署「正式買賣合約」,以確認完成交易。

在拍賣會中投得物業後,買家需要準備個人身份證或護照以簽定買賣合約。如果以公司名義投標所得,則要準備商業登記證、公司註冊證明書、周年申報表、董事會議紀錄、圖章、代表的身份證或護照等。

銀主盤可以申請按揭嗎?

在購買銀主盤時,買家通常可以申請按揭,就像購買普通二手樓一樣。銀行通常會根據買家的首期資金、選擇的按揭計劃以及供款能力來批出按揭,並不會因物業曾經是銀主盤而對按揭申請者採取特別措施。

然而,銀行在審批銀主盤的按揭申請時可能會更加謹慎,並且要求更嚴格的審核條件。在某些情況下,銀行可能不接受銀主盤的按揭申請或影響最終按揭成數,例如存在僭建、間隔改動、遺失樓契、業權不清等問題。

在考慮購買銀行處置物業之前,買家可以先查閱相關文件,確保物業狀況是否適合按揭申請,包括確認是否存在僭建、遺失樓契或業權問題等情況,這些因素可能影響按揭申請的結果。

點解買銀主盤前應先查冊?

在購買銀行處置物業前,進行查冊是至關重要的一個步驟。透過查冊,你可以確認物業的法律狀況、樓契是否完整、可能存在的圖則問題等。

查冊可以讓你知道是否存在釘契問題。如果釘契與賣家個人有關,一般不會影響到你的按揭申請。然而,若物業因拖欠管理費或差餉而被打釘,你可能需要支付相關費用才能解釘,這可能會影響到你的按揭申請。

另外,查冊也能幫助你確保樓契完整無缺,避免因為遺失或不完整的樓契而導致按揭申請被拒絕。你還可以了解物業及業主的過往記錄,包括是否存在僭建物、結構性間隔改動或業主身份不明確等問題,這些問題都會影響到你的按揭申請。

買銀主盤時有咩注意事項?

當考慮購買銀主盤時,要特別留意以下事項,降低風險:

  1. 產權情況:在簽署買賣合約前,建議委託律師樓查閱第一法定押記人的借契文件,確保樓宇的產權清晰,避免可能的後續糾紛,導致違約和賠償的情況。
  2. 物業狀況:注意物業是否存在保養不良或需要大量裝修的問題,除了價格外,也要考慮物業的實際狀況和未來可能的裝修費用。
  3. 查閱樓契:透過查冊查閱樓契,確認單位是否被起釘或任何僭建、業權問題。完整的樓契文件有助於順利辦理按揭,避免日後可能的法律糾紛。
  4. 欠款問題:注意物業是否有未償還的欠款,如水電煤、差餉、管理費或大廈維修費等,以避免未來可能的財務糾紛。
  5. 申請按揭:銀主盤成交期較短,一般只有45天,所以如果要申請按揭保險,最好先做有功課,並提前準備好相關文件,以確保按揭申請過程順利。

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