根據由香港金融管理局的指引,銀行敍造自住物業按揭貸款時,需要遵守按揭成數上限的規定。如準業主需要敍造 7 成或以上的按揭,就需要購買按揭保險,使銀行毋須承擔提供高成數的按揭貸款的額外風險,從而維持本港銀行體系的穩定性。
對有意置業的人士來說,按揭保險亦有助他們完成置業夢。在現行的按揭保險計劃,只要申請個案符合指定條件(如物業價格及貸款額上限),申請人就可以借到 8 至 9 成的按揭,變相減低他們的首期負擔,使他們更容易成功「上車」。
2019 年之前,按揭保險只適用於 HK$600 萬以下的住宅物業,一般稱為「舊按保」。
2019 年,該屆政府放寬首置人士的按揭成數,樓價上限HK$1,000萬的物業可敍造高達 8 成按揭(即林鄭Plan);及後現屆政府於 2022 年及 2024 年財政預算案兩度放寬按揭成數,如樓價上限HK$1,000萬的物業,可敍造高達 9 成按揭。(即波叔Plan)。
值得留意,雖然香港政府已先後推出「林鄭Plan」及被視為修訂版的「波叔Plan」,但現時大家仍可以使用「舊按保」敍造按揭保險。下表列出於2024年《施政報告》推出後,由 2024 年 10 月 16 日起生效的「波叔Plan」及「舊按保」各物業價格之最高按揭成數:
最高按揭成數 | 波叔Plan | 舊按保 |
90%* | HK$1,000萬或以下 | HK$400萬或以下 |
80% – 90%* | HK$1,000萬以上 – HK$1,125萬以下(貸款上限:HK$900萬) | HK$400萬以上 – HK$450萬以下(貸款上限:HK$360萬) |
80% | HK$1,125萬或以上 – HK$1,500萬 | HK$450萬以上 – HK$600萬(貸款上限:HK$480萬) |
70 – 80% | HK$1,500萬以上 – HK$1,715萬(貸款上限:HK$1,200萬) | 不適用 |
波叔Plan | 舊按保 | |
現樓 | ✅ | ✅ |
樓花(建築期付款) | ✅ | ✅ |
樓花(即供期) | ❌ | ✅ |
波叔Plan | 舊按保 | |
轉按 | ✅ | ✅ |
套現 | ❌ | ✅ |
加按 | ❌ | ✅ |
香港政府已於 2024 年 2 月宣布「撒辣」, 當中包括取消申請按揭時所需的的壓力測試。
雖然大家現時「上車」時不再需要通過壓力測試,但仍要通過「供款佔入息比率」(DSR),即每月按揭供款佔每月總入息的百分比,以評估借款人的還款能力。
特首李家超於 2024年《施政報告》宣布,由即日起所有住宅及非住宅物業,不論是否首置、是否自住或公司持有,以及物業價值,供款與入息比率上限則一律調整為 50% 。
由 2024 年 8 月 8 日起,如業主出現以下其中一項情況,均可經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求,將物業出租:
申請出租自住物業時,業主除了要提交已簽署的聲明書外,亦需留意及遵以下事項:
根據按揭保險計劃的保費價目表,按揭保險公司會按貸款人選擇的按揭種類(再細分為「浮息按揭」及「定息按揭」)、按揭成數及按揭年期來計算貸款人需要繳交多少「一次付清保險費」及「每年支付保險費」費用。按揭保險費計算方法共有 10 種,分為表一至表十。下列將列出各表的適用範圍:
按揭保費一覽表 | 按揭保險計劃 | 物業價格 | 按揭成數 | 適用於首次置業人士? |
表一 | 舊按保 | HK$600萬或以下 | 70%以上 – 90% | ✅ |
表二 | 舊按保 | HK$600萬或以下 | 70%以上 – 80% | ❌ |
表三 | 波叔Plan | HK$1,500萬或以下 | 70%以上 – 90% | ✅ |
表四 | 波叔Plan | HK$1,715萬或以下 | 70%以上 – 80% | ❌ |
表五 | 舊按保 | HK$600萬或以下 | 60%以上 – 90% | ✅ |
表六 | 舊按保 | HK$600萬或以下 | 60%以上 – 80% | ❌ |
表七 | 波叔Plan | HK$1,500萬或以下 | 60%以上 – 90% | ✅ |
表八 | 波叔Plan | HK$1,500萬或以下 | 60%以上 – 80% | ❌ |
表九 | 波叔Plan | HK$1,500萬以上 | 60%以上 – 80% | ❌ |
表十 | 波叔Plan | HK$1,500萬以上 | 50%以上 – 80% | ❌ |
「浮息按揭」是指其利率是基於香港銀行同業拆息率(H按)或港元最優惠利率(P按)波動,當市場處於低息環境,貸款人就只需付較少利息,反之亦然。
至於「定息按揭」是為貸款人提供鎖定供款息率,並於指定期限內息口維持不變,利率波動亦比「浮息按揭」低。
簽了臨時合約後,買家可到銀行做按揭和申請按揭保險,再由銀行將申請表遞交至按保公司。按保公司和銀行會分別為申請進行審批,一般需時一至三星期。
要注意,申請按保的審批程序較申請按揭嚴格,申請人最好提前準備好所需文件,以免耽誤成交期。
「批唔足」甚至「唔批」的原因眾多,最常見的有:
支付按保費用 3 種方式:
選擇一次過交保費的好處是,按揭證券公司是會提供保費折扣,金額可達至5折甚至6折。但注意的是,一次過交雖然可享有較多折扣,但同時間首期金額就會增加。
為了節省保費,或有意出租物業,有業主會選擇在三年內退保。首年退保,會獲退回40%,次年退回25%,3年內退回15%。但由於通常銀行的按揭計劃會要求有兩年罰息期,因此大部份業主選擇第3年才退保。如在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄,還可以獲保費回贈。但要留意如果樓價升幅不似預期,未能抵銷尚欠本金,業主退保便有機會需要支付差額。
現時本港有 3 家公司提供按揭保險服務,分別為:
申請人需要經銀行申請按保,選用哪一家按保公司就由銀行決定,申請人不能自選。有銀行只會經 HKMC,亦有銀行會隨機選擇。但由於保費是一樣,選用哪間按保公司並無影響。不過,雖然三家按保公司保費都是一樣,但銀行收取的利率與現金回贈便各有不同,各銀行按揭詳情可按此。